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激进扩张遇楼市变局跨区扩张不宜蜻蜓点水

发布时间:2021-01-21 16:26:13 阅读: 来源:截止阀厂家

激进扩张遇楼市变局 跨区扩张不宜“蜻蜓点水”

一家房企销售额想要突破100亿元,核心战略就是跨区域经营,全国化是对的,但不能每个城市都“蜻蜓点水”  2014年初,突如其来的楼市变局,或让那些在过去一年激进圈地的房企感到不小的压力。而光明集团,正是其中一个。  据《第一财经日报》记者统计,去年6月至今,光明集团旗下的农工商房地产(集团)股份有限公司(下称“农工商房产”)至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。  让人印象最为深刻的是,去年9月3日,农工商房产击退多家品牌房企,斥资约15亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地,平均楼板价超过9000元/平方米。农工商房产的管理层也许不会料到,其强烈看多的杭州楼市会打响马年降价的第一枪,进而站在全国舆论的风暴口。  一位接近农工商房产的开发商对记者表示:“去年农工商房产旗下的项目卖得不错,公司也顺势迈开了扩张的步伐,在全国范围内拿了不少土地。在融资方面,公司一直想上市,但没有成功,去年通过一些渠道高成本融资,内部激励方面也稍显激进。”  农工商房产相关负责人对《第一财经日报》记者表示,过去一年,农工商房产新进入的城市较多,但这些城市都符合三个标准。首先,主要集中在长三角;其次,公司认为这些城市的综合能级与其现实的房地产价格水平比较,还有潜力可挖;最后,这些项目的价格还比较理性,“不做地王、不透支预期”是农工商房产拿地的一贯作风。  激进的“圈地运动”  “如果不是你给我看详细的统计数据,我完全不会想到农工商房产竟然在去年拿了这么多的土地。”一位不愿透露姓名的业内人士向记者感慨道,如果楼市像去年一样往上走,这种借助高杠杆的扩张可能会成就一家企业,但今年的情况则未必。  农工商房产激进的扩张步伐始于去年下半年,公司先是斥资约10亿元,拿下了浙江绍兴柯桥的两幅土地,接着,该公司又斥资9.46亿元拿下湖北武汉的一幅土地,将全国化的步伐迈向华中地区。  尽管激进的扩张步伐已经迈开,但农工商房产并没有吸引外界过多的注意,真正的引爆点出现在杭州。  去年9月3日,杭州萧山三宗热门宅地开拍,吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价,现场人声鼎沸。  最终,恒大率先以总价25.95亿元、楼面价10557元/平方米吞下21号地块,拿下在杭首宗地。农工商房产则在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块,两宗地成交总价14.86亿元,平均楼面价高达9201元/平方米,其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。  在高价夺得杭州宅地后,农工商房产在浙江省的扩张步伐便“一发不可收”。2013年10月22日,农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地,总耗资约14亿元;2013年12月5日,农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。  2014年开年的国内楼市出现降温,但土地市场仍在“火上浇油”,乐观的农工商房产继续圈地。1月16日,农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地;1月23日,农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期,农工商房产还斥资约7.5亿元,分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。  据本报记者不完全统计,去年6月至今,农工商房产已经在土地市场上“豪掷”约100亿元拿地,根据农工商房产主动披露的信息,公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元。  “一般情况下,如果一家房企的拿地金额达到同期销售额的六成左右,就算是比较激进了。”在一位中型房企负责人看来,农工商房产显然是比较激进的。  高价地恐成“烫手山芋”  “农工商房产去年房子卖得不错,但扩张的步伐显然迈得太快。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄对《第一财经日报》记者表示,“这家企业没有足够的战略纵深,如果今年国内楼市出现比较大的调整,销售周期拉长一倍,农工商房产估计就会碰到较大的困难。”  显然,困难来得有些快。目前,继打响全国马年降价第一枪后,杭州的第二波降价潮也已初见端倪。在农工商重兵布局的萧山,某楼盘的降幅高达3000元/平方米,为了安抚老业主,开发商承诺送给老业主一个车位作为补偿。  “公司的萧山项目还处于前期阶段,现在来讨论其推盘及定价策略都言之尚早。我们认为杭州楼市的中长期需求依旧旺盛,市场持续大幅走低的概率不高,我们还是看好杭州的中长期市场。”农工商房产相关负责人对《第一财经日报》记者称。  一位在杭州有项目的开发商告诉记者:“我们去年年初在杭州拿了几幅土地,但是从去年下半年开始我们就停止在杭州拿地了,因为地价太高,且政府推出的土地太多了。这样的后果就是,长期来看,高企的库存一定会导致供过于求。”  数据显示,2013年杭州市土地市场成交金额创历史新高,全年土地出让金总计1327亿元,同比增长117%,继上海和北京后全国排名第三。目前,杭州商品房库存量约为12万套,而去年同期这一数字约为8万套。  “去年下半年在杭州接盘高价地的开发商,今年都会很痛苦。”上述在杭州有项目的开发商表示,杭州在未来一年多的时间内,去库存压力会比较大,降价的楼盘数量一定会增多。  跨区扩张不宜“蜻蜓点水”  在一些业内人士看来,目前农工商房产主要面临两方面的风险。一个是利润空间薄、抗市场波动能力弱。二是项目小而散、管理风险非常大。  作为上海的一家老牌房企,农工商直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示,农工商房产2010~2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。  2013年,农工商房产的签约销售额首次突破100亿元,创下历史新高。作为光明集团的重要利润来源,农工商房产也给自己定下了一个较为激进的目标,即三年内实现经济总量翻两番,员工收入增幅50%以上,力争进入全国房地产行业综合实力30强,上海房地产行业综合实力力争前五名。在光明集团系统内,利润总额确保第一,行业规模确保第二、力争第一。  为了实现这样的目标,摆在农工商房产面前的路只有一条,即加速扩张。  农工商房产相关负责人认为,公司2013年爆发式的发展,不是一蹴而就的,而是基于多年来,公司在管理架构、人力资源匹配、资源拥有量、风险管理等方面积累的竞争优势的集中表现。所以说,2012年提出的布局战略是有基础的,2013年的执行表现是有后续支持保证的。  不过,在一些大型开发商看来,农工商的业务布局特点显得激进且鲁莽。  “去年一口气进入了这么多城市,每个城市只拿一两个项目,这样的扩张路径让人很难理解。”一位香港上市房企负责人对记者分析称,有可能是因为调控的差异化比较明显,有些城市紧、有些甚至会放松,这种差异化的布点某种程度上可以平抑调控对市场、企业的影响。  一位上市房企董事长告诉记者,一家房企销售额想要突破100亿元,核心战略就是跨区域经营,农工商房产显然刚刚跨过这个门槛,全国化是对的,但不能每个城市都“蜻蜓点水”。  “跨区域经营要做得好,考验的是企业的执行能力,核心就是组织、机制、人才、文化。第一,你能不能完成组织分区域管控,你们不能说一放就乱,一收就死。第二,你有没有合适的人才。第三,人才怎么招聘,怎么去内部培养,怎么留住。这都是很考验一个企业的,盲目扩张是一定会出问题的。” 上述上市房企董事长表示。  “公司基本没有在某个城市集中拿地,是考虑项目开发周期衔接,以及市场供应与需求量的配比程度,避免自我竞争和阶段性市场压力过大的原因。”农工商房产方面称,战略布局更多的体现为企业在一段时间内的核心选择,所以不能只拿某一年的情况说事,可能要过几年,再反过来综合看,可能看得更清楚。

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